Hypotéky vítězí nad úvěry ze stavebního spoření. Čeká nás změna?

V čem mají navrch hypotéky a v čem úvěry ze stavebního spoření?

Stavební spořitelny v posledních letech procházejí zásadní obměnou, snaží se zčásti konkurovat hypotečním úvěrům a tak se některé specifika obou typů financování pomalu stírají. Stále však nepopiratelnou konkurenční výhodou úvěrů ze stavebního spoření zůstává možnost poskytování úvěrů bez nutnosti ručení zástavou nemovitosti, relativně snadnější dostupnost úvěru (nižší limit minimální vypůjčitelné částky), možnost předčasného splacení řádného úvěru (neplatí pro překlenovací úvěr) a zapomenout nelze ani na státní příspěvek k pravidelným úložkám.

Výhody hypoték v porovnání se stavebním spořením jsou nižší úrokové sazby, zpravidla nulové poplatky za vedení úvěrového účtu, možnost volby typu úrokové sazby a doby fixace úrokové sazby, příp. a s tím i možnost předčasného splacení po uplynutí doby fixace a zejména delší maximální doby splatnosti úvěru, takže klient má při stejné splátce díky delší splatnosti šanci dosáhnout na vyšší částku úvěru.

Hypotéky jsou na vrcholu

Banky za uplynulých 9 měsíců poskytly hypotéky za 160 miliard korun. Vedle toho stavební spořitelny za stejné období rozpůjčovaly 36 miliardy korun. Převaha hypotečních bank je z těchto čísel více než patrná. Na 1 miliardu půjčenou prostřednictvím úvěrů ze stavebního spoření připadá téměř 4,5 miliardy půjčené prostřednictvím hypotečních úvěrů.

Hypoteční banky mají v tomto období navrch. Do karet jim hrají především rekordně nízké úrokové sazby. Navíc zrušením poplatků za vyřízení a správu úvěrového účtu začaly banky konkurovat stavebním spořitelnám v jejich dříve výsostném území menších úvěrů okolo 300 000 Kč. Zde po zohlednění celkové nákladovosti včetně poplatků vycházel úvěr ze stavebního spoření, ač úrokově dražší, zpravidla lépe. Nyní už to není pravidlem. Faktorů stojících za popularitou hypoték je ještě mnohem více nicméně hlavním důvodem, který stojí za optickou převahou hypoték nad úvěry ze stavebního spoření (měřeno celkovým objemem sjednaných úvěrů), je průměrná výše úvěru. Zatímco u stavebního spoření si lidé v září v průměru půjčily 640 357 Kč, v případě hypotečních úvěrů průměrná výše půjčky dosáhla téměř na 2 miliony korun (1,996 mil. Kč). Jinými slovy na stejný objem úvěrů se stavební spořitelny mnohem více „nadřou“ a čistě statisticky, aby se dostaly ke stejnému cíli, musí obsloužit 3násobek klientů.

Příležitost pro stavební spořitelny obrátit trend

Podíl stavebních spořitelen na celkovém objemu úvěrů na bydlení se v posledních pěti letech pohybuje zhruba mezi 20 – 25 % celkové rozpůjčované částky (23 – 30 procenty pokud odečteme faktor refinancování), přičemž v posledních letech podíl stavebních spořitelen spíše klesá. To se však v příštím roce v souvislosti s novou regulací může změnit.

Česká národní banka s platností k 1. 10. 2016 doporučila bankám zastropovat maximální LTV poskytovaných hypoték na 95 % a v dubnu příštího roku tento strop klesne na 90 % a v pásmu 80 – 90 % LTV banky mohou poskytnout pouze 15 % celkového objemu sjednaných hypoték. Toto opatření přinese zhoršení dosažitelnosti hypotečního financování a zvýšení požadavky na vlastní zdroje žadatelů o úvěr a vedlejším účinkem tohoto opatření bude nárůst poptávky po úvěrech na dofinancování. A úvěry ze stavebního spoření jsou první po ruce.

• Tip: Více k regulaci úvěrů na bydlení se dočtete v článku: 100% hypotéky brzy skončí. Co bude dál?

„Kombinaci výhod hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření v praxi často využíváme již nyní a s příchodem nové regulativy se vzájemná synergie hypoték a úvěrů ze stavebního spoření ještě posílí,“ říká Libor Ostatek, ředitel makléřské společnosti GOLEM FINANCE, která se specializuje na oblast financování bydlení.

Otázkou zůstává, jak se k tomu regulátor postaví a zda v budoucnosti toto dofinancování nezakáže. „V tuto chvíli jsou úvěry ze stavebního spoření jednou z nejvhodnějších variant, jak se k vlastnímu bydlení přiblížit bez nutnosti bezpodmínečného čerpání vlastních finančních rezerv. Případné zamezení možnosti dofinancování úvěry ze stavebního spoření by podle mého názoru přineslo zvýšené riziko přesunu klientů do šedé zóny hůře kontrolovatelných nebankovních půjček, které jsou pro účely financování bydlení nejen cenou, ale i parametry krajně nevhodné,“ doplňuje Libor Ostatek.

Podle našeho odhadu objem sjednaných hypoték může v příštím roce v důsledku nových regulatorních opatření ČNB a v důsledku nabytí platnosti zákona o spotřebitelském úvěru klesnout až o 20 %. V případě stavebních spořitelen, ač se nový zákon na ně vztahuje také, lze očekávat obrat klesajícího trendu a navýšení podílu v celkovém objemu úvěrů na bydlení, ale i absolutní hodnoty sjednaných úvěrů, který v letošním roce odhadujeme okolo 50 miliard korun.